买卖学位房纠纷司法裁判规则一例

来源:中国教育法务网 2020-05-02 22:39:22 阅读
根据深圳市南山区教育局和深圳市南山外国语学校(集团)对本院的复函,涉案房屋的学位处于“未锁定”状态,可以用于申请学位。因此,被告关于涉案房屋学位无法使用的抗辩,理由不能成立,本院不予采纳。
深圳教育律师
白某A与孙某B房屋买卖合同纠纷一审民事案件判决书
深圳市南山区人民法院
(2016)粤0305民初7209号
 
  原告:白某A,男
  被告:孙某B
  第三人:某C地产代理(深圳)有限公司。
 
  原告白某A与被告孙某B、第三人某C地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年6月28日立案受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
  原告向本院提出诉讼请求:1.被告立即向原告支付相当于房屋转让成交价20%的违约金274万元(被告已支付原告定金60万元从中冲抵,冲抵后被告尚需向原告支付214万元);2.被告承担本案受理费等一切诉讼费用。事实和理由:原告系深圳市南山区高新南路某花园南栋C层501房(以下简称“涉案房屋”)的所有权人。2016年3月8日,在第三人的居间下,原告(卖方)与被告(买方)签订了编号为234480号的《二手房买卖合同》(以下简称“涉案合同”),约定:买方向卖方购买涉案房屋,转让成交价为1370万元。合同对定金、剩余首期款、按揭申请、办理递减过户及违约条款均进行了约定。签约后,被告向原告支付定金60万元,原告履行了赎楼的义务,但此后被告并未如期履行一系列合同义务,已构成根本违约,因此,原告有权依据合同约定向被告主张违约金,请求法院判如所请。庭审中,原告补充以下事实及理由:原告主张被告构成根本违约的四项行为分别是:1、被告没有根据涉案合同约定于2016年4月25日前向按揭银行提交申请按揭贷款申请的相关资料并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续,且已超过合同约定的五日宽限期,构成根本违约;2、被告未按合同约定办理首期款监管手续并支付首期款,而是迟延至2016年5月5日方办理,已超过合同约定的五日宽限期,构成根本违约;3、被告在2016年5月17日取得银行贷款承诺函后,没有依约在三个工作日内通知原告办理递交过户手续,此后在原告及第三人多次催促下让一直拒绝办理过户手续,已超过合同约定的五日宽限期,构成根本违约;4、2016年6月2日,被告向原告发出《催告函》要求解除合同,其行为已构成根本违约。
  被告答辩称,涉案房屋没有办理过户手续的原因并不是被告违约,而是原告违约,原告至今不能保证涉案房屋带有能够使用的学位,原告的儿子在2014年入读南山区实验科苑小学,入学时已使用了涉案房屋的学位。根据南山区教育局以及南山区实验学校的相关规定,小学学位已使用的锁定期限为6年,但是原告在房产交易过程中,隐瞒了其儿子已使用该学位的情况,根据目前南山区教育局以及南山区实验学校的三令五申的提示,学位紧张的学校,房产学位一经使用,六年内不得重复申请学位。从2014年到2017年,以上单位都明确要求要严格执行该政策,被告在此情况下,有权获得原告对该房产学位的充分保证,但原告不但隐瞒该学位已经被使用的事实,并且在被告多次要求其解决并且保证学位的情况下,不予理睬、回避该问题,因此被告并无违约行为,有权质疑涉案房屋学位的使用情况。
  第三人陈述称,第三人作为居间方已充分履行协助通知等居间义务,不存在任何过错。
  本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
  涉案房屋位于深圳市×;×;×;×;C501,建筑面积129.89平方米,不动产权证书编号为:4000471465。
  2016年3月8日,原告(买方)与被告(卖方)签订了涉案合同,约定卖方将涉案房屋以1370万元的价格转让给买方,买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金5万元,在本合同生效后5日内再向卖方支付定金55万元;买方必须于2016年4月25日前(含当日)将除定金、交楼押金之外的剩余首期款(以银行贷款为准)支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中;在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起3个工作日内双方办理递件过户手续,签署《深圳市二手房买卖合同》;买方须于2015年4月25日之前(含当日)向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料,并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续,卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件,抵押贷款金额以银行承诺的为准;该物业没有设定抵押,卖方对该物业享有完全的处分权;如买方未按照本合同约定的期限履行义务,卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如买方逾期超过五日,卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金;如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价位基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行超过五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金;备注条款:此房卖方确保是学位房、带学位等;合同还约定了其他条款。同日,原告向被告支付了2万元定金,被告向原告开具了收据。2016年3月12日,原告向被告支付了58万元定金,被告向原告开具了收据。
  2016年5月5日,原告(乙方,买方)、被告(甲方,卖方)与中国民生银行股份有限公司深圳市民中心支行(丙方)签订了《房地产交易资金委托监管协议》,协议约定乙方将该房产交易的相关款项,共计351万元存入乙方账户(即资金监管账户),以及其他条款。
  2016年5月10日,涉案房屋注销抵押。
  2016年5月17日,中国民生银行股份有限公司深圳分行向被告(购房人)出具《二手楼宇按揭贷款申请审查承诺函》,拟向被告发放959万元贷款用于购买涉案房屋。
  原告为证明涉案房屋的学位未被锁定仍可使用,提交了涉案房屋学位未被锁定的网上查询结果及《公证书》。
  原告为证明其积极履行合同,在涉案房屋过户及收到被告购房款之前,即已经提前将该房产所附的原告全家户口迁出,提交了被告全家的户口本及国土部门的《深圳市二手房买卖合同》示范文本。
  原告为证明其在2016年5月22日、5月25日、6月2日,多次催促被告办理递件过户手续,但被告均未配合,且被告承认于2016年6月4日收到了某C地产向其发出的催告函,提交了显示被告为手机通讯录联系人的信息单以及原告与被告的短信往来予以证明。信息单与短信中所显示的电话号码与被告签订《房地产交易资金委托监管协议》时所留的电话号码一致。
  2016年5月31日,某C地产向被告发出《履行催告函》,要求其履行过户的合同义务。被告确认收到该函件。
  2016年6月2日,被告向原告发出《催告函》,告知原告其所承诺的学位问题至今未能解决,逾期履行早已超过5日,根据合同的约定,被告已有权解除合同,未能过户的责任由原告承担,并按合同约定承担违约责任。
  第三人业务员杨爽、王德任出具了关于涉案房屋交易的情况说明,称:1、在涉案合同签订之前,原告及第三人均已告知被告“原告的儿子正在涉案房屋所附的南山外国语学校科苑小学上二年级”这一事实,被告是自愿签订涉案合同的;2、在被告取得银行贷款承诺函后,原告及第三人业务员曾多次催促被告办理递件过户手续,但被告拒绝办理。第三人认可上述陈述属实。
  原告向本院提出调查取证申请,请求向深圳市南山区教育局核实以下情况:1、“深圳市南山区高新南路某花园南栋C501房”是否属于学位房,该房是否带有学位;2、目前该房的学位是否被锁定,如果该房于2016年5月或之后过户至他人名下,新产权人能否就该房所附带的学位申请学位。本院依法予以准许并去函调查,深圳市南山区教育局复函称:高新南环路46号某C栋501(房屋编码为4403050070042600008000073)目前属于南山外国语学校(集团)科苑小学、高新中学学区范围内,处于“未锁定”状态,过户后的新产权人如有入学需求,可按当年公布的相关规定、时间正常申请该住房所在区域学校学位,并按“积分入学办法”参与排序录取。被告向本院提出调查取证申请,请求向深圳市南山外国语学校(集团)核实涉案房屋学位使用情况,本院依法予以准许并去函调查,深圳市南山外国语学校(集团)复函称:学校对深圳市南山区高新南路某花园南栋C501房的学位使用情况进行了调查,自2015年9月1日开始,深圳市南山教育局实行学位锁定政策,经查询,该房屋学位未被锁定,可以用于申请学位。
  庭审中,被告认为学位未锁定不等于能够使用该学位,只能证明可以用于申请学位,其提交了与深圳市南山区教育局一楼招生咨询处工作人员的对话录音及南山区2014年、2015年秋季小学一年级学位申请指南网页打印件等,拟证明其为涉案房屋的学位问题多方咨询,其有理由相信原告并不能保证涉案房屋的学位能够使用。
  为证明其因被告违约蒙受的巨大经济损失,原告提交了购买案外房产的借款合同、抵押合同以及涉案房屋2016年7月7日的《房地产估价报告》,原告主张涉案房屋现今的市场价值比涉案合同成交价下跌了12.8%。
  另查,在(2016)粤0305民初6644号案件审理过程中,本院依被告申请查封了涉案房屋。截至本案庭审时,涉案房屋仍处于查封状态。第三人在该案中表示,本次交易未成功的原因是被告不配合办理过户。
  原告提交公告费发票,证明其为本案支付公告费990元。
  本院认为,原、被告双方于2016年3月8日签订涉案合同系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应严格依约履行。从合同的履行上看,签约后双方办理了资金监管,原告办理了赎楼手续并注销了抵押,然而被告在获得银行的贷款承诺函后拒绝办理递件过户手续,被告的行为已经构成违约。根据深圳市南山区教育局和深圳市南山外国语学校(集团)对本院的复函,涉案房屋的学位处于“未锁定”状态,可以用于申请学位。因此,被告关于涉案房屋学位无法使用的抗辩,理由不能成立,本院不予采纳。被告拒绝办理递件过户并要求解除涉案合同的行为,违反合同约定,已构成根本违约,应承担相应的违约责任。被告认为原告违约,并主张被告无须支付违约金,可视为被告已提出调低违约金标准的抗辩。本院考虑到:违约金应以补偿为主,兼具惩罚性;被告以购买学位房为目的而签订涉案合同,曾就学位问题进行多方咨询,其系因对涉案房屋的学位最终能否使用存疑而拒绝过户;被告在他案中申请诉讼财产保全查封了原告的涉诉房屋致使原告至今仍无法处分涉案房屋,而原告却为购买案外房屋背负高额贷款和利息。故本院以被告违约行为对原告造成的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素,根据公平原则和诚实信用原则进行衡平,从而确定原告应向被告支付违约金2466000元,扣除被告已向原告支付的定金60万元,被告仍须向原告支付违约金1866000元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
  一、被告孙某B应在本判决生效之日起十日内向原告白某A支付违约金1866000元(已扣除被告孙某B支付的定金60万元);
  二、驳回原告白某A其他的诉讼请求。
  如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案案件受理费23920元、保全费5000元、公告费990元,合计29910元,原告白某A已预交,由被告孙某B负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。
  二〇一七年五月十六日
   
  附相关法条:
  《中华人民共和国合同法》
  第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
  依法成立的合同,受法律保护。
  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
  《中华人民共和国民事诉讼法》
  第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。
  人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。
   

版权声明

  本网为非营利性普及教育领域法律知识公益网站,刊载此文是出于传递更多信息之目的及用于学术探讨和实务交流。若有来源标注错误或冒犯了您的合法权益,请权利人持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。
上一篇:审计部门对学校基本建设资金的监督管理,不影响学校与承建单位的合同效力及履行
下一篇:楼盘宣传引进深圳实验学校流产,业主认为构成要约诉请赔偿被驳